Eine Objektanzeige ist kein freier Text. Sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt, verlangt Paragraf 87 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes fünf Angaben in der Anzeige (GModG) — auf der eigenen Website genauso wie in jedem anderen kommerziellen Medium. Fehlt eine davon, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einem Rahmen bis zu zehntausend Euro (GModG). Dieser Beitrag zeigt, welche Angaben gemeint sind, wann die Pflicht nicht greift, wie Fotos und Grundrisse rechtlich sauber auf die Seite kommen und wie eine Objektseite aussieht, die Interessenten überzeugt und einer Prüfung standhält.
Was in einer Objektanzeige stehen muss
Der Wohnungsbestand in Deutschland umfasste zum Jahresende 2025 rund 44,0 Millionen Wohnungen (Statistisches Bundesamt).
Auf die 13,5 Millionen Einfamilienhäuser entfällt knapp ein Drittel der Wohnungen in Wohngebäuden (Statistisches Bundesamt), und eine Durchschnittswohnung misst 94,0 Quadratmeter (Statistisches Bundesamt). Diese Zahlen sagen wenig über den einzelnen Auftrag, aber viel über die Arbeitsweise: Wer Objekte vermittelt, veröffentlicht im Jahr eine zwei- bis dreistellige Zahl von Anzeigen, und jede einzelne trägt dieselben Pflichten. Ein Fehler in der Vorlage ist deshalb kein Einzelfall, sondern eine Serie.
Die zentrale Vorschrift steht in Paragraf 87 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das bis zur Umbenennung als Gebäudeenergiegesetz geführt wurde. Sie knüpft an zwei Bedingungen an: Vor dem Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing wird eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben, und zu diesem Zeitpunkt liegt ein Energieausweis vor. Trifft beides zu, hat die Person, die die Veröffentlichung verantwortet — Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler —, sicherzustellen, dass die Anzeige fünf Angaben enthält (GModG). Die eigene Website ist dabei kein Sonderfall. Sie ist ein kommerzielles Medium wie eine Anzeigenseite, und sie ist der Ort, an dem die meisten Interessenten das Objekt zuerst sehen.
Die fünf Angaben sind die Art des Energieausweises, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis; der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs; die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung; bei einem Wohngebäude zusätzlich das dort genannte Baujahr und die dort genannte Energieeffizienzklasse (GModG). Wie diese Felder gestaltet sind, schreibt das Gesetz nicht vor — sie müssen erkennbar zur Anzeige gehören und dürfen nicht auf einer entfernten Unterseite abgelegt werden. Wer seine Objektseiten mit einem festen Feldsatz aufbaut, löst den Punkt einmal und hat ihn danach bei jedem neuen Objekt erledigt. Dasselbe Prinzip beschreibt der Beitrag zu Rechtstexten auf der Unternehmenswebsite: Pflichtangaben gehören in die Struktur, nicht in die Sorgfalt des Einzelnen.
Wann die Pflicht überhaupt greift
Der häufigste Irrtum besteht darin, Paragraf 87 als eigenständige Ausweispflicht zu lesen. Der Wortlaut sagt etwas anderes: Die fünf Angaben werden fällig, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt (GModG).
Ob überhaupt einer vorliegen muss, steht eine Vorschrift weiter vorn. Nach Paragraf 80 Absatz 3 GModG ist beim Verkauf und bei der Vermietung ein Energieausweis auszustellen, sofern nicht bereits ein gültiger für das Gebäude da ist. Für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, ist dabei ein Energiebedarfsausweis auszustellen (GModG) — es sei denn, das Gebäude erfüllte schon bei der Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurde später darauf gebracht.
Die Pflicht hängt am vorhandenen Ausweis
Die fünf Angaben im Einzelnen
Jede der fünf Angaben hat genau eine Quelle: den Energieausweis selbst. Nichts davon wird geschätzt, umgerechnet oder aus einer alten Heizkostenabrechnung abgeleitet.
Wer die Werte in die Objektvorlage überträgt, sollte deshalb das Ausstellungsdatum gleich mit erfassen. Es entscheidet später darüber, ob die Anzeige noch tragfähig ist, und es zeigt, welcher Bestand demnächst nachgeführt werden muss.
Art des Ausweises
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, so wie er ausgestellt wurde. Beide Arten sind zulässig, aber sie sind nicht austauschbar und beruhen auf ganz unterschiedlichen Grundlagen.
Endenergiewert
Der im Ausweis genannte Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, unverändert übernommen.
Wesentliche Energieträger
Die im Ausweis genannten Energieträger für die Heizung, etwa Erdgas, Fernwärme oder Strom für eine Wärmepumpe.
Baujahr
Nur bei einem Wohngebäude, und zwar das im Ausweis genannte Baujahr des Gebäudes, nicht das Jahr einer späteren Sanierung.
Energieeffizienzklasse
Ebenfalls nur bei einem Wohngebäude, von A+ bis H, genau so, wie sie im Energieausweis ausgewiesen ist.
Nichtwohngebäude
Hier treten Wärme und Strom getrennt an die Stelle des einen Endenergiewerts (GModG), dafür entfallen Baujahr und Effizienzklasse.
Der letzte Punkt wird in der Praxis selten beachtet. Bei einem Nichtwohngebäude ist der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen (GModG). Eine Halle, ein Ladenlokal oder ein Bürogeschoss braucht in der Anzeige also zwei Werte statt eines einzigen. Wer Wohn- und Gewerbeobjekte auf derselben Website führt, braucht deshalb zwei Feldsätze und eine Umschaltung dazwischen — derselbe Gedanke, den der Beitrag über Privat- und Gewerbekunden auf einer Website für die Ansprache beschreibt.
Tabelle waagerecht wischen
| Objektart | Angaben in der Anzeige | Besonderheit |
|---|---|---|
| Wohngebäude | Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse | fünf Angaben, sobald ein Ausweis vorliegt |
| Nichtwohngebäude | Ausweisart, Endenergie für Wärme und Strom getrennt, Energieträger | Baujahr und Effizienzklasse entfallen |
| Ausweis von 2007 bis 2014 | Angaben nach Paragraf 112 Absatz 3 und 4 GModG | Übergangsregel für ältere Ausweise |
| Kleines Gebäude | keine Angaben aus einem Energieausweis | vom Ausweisrecht ausgenommen |
| Baudenkmal | Angaben nur, wenn ein Ausweis vorliegt | keine Ausstellungspflicht beim Verkauf |
Ausnahmen, Altausweise und Nichtwohngebäude
Drei Regeln verschieben das Bild, und keine davon steht in Paragraf 87. Erstens: Auf ein kleines Gebäude sind die Vorschriften über den Energieausweis nicht anzuwenden (GModG); als klein gilt ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (GModG). Zweitens: Auf ein Baudenkmal ist Paragraf 80 Absatz 3 bis 7 GModG nicht anzuwenden, es besteht dort also keine Pflicht, für Verkauf oder Vermietung einen Ausweis auszustellen — liegt dennoch einer vor, greifen die Anzeigepflichten unverändert. Drittens: Für Ausweise, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, richten sich die Pflichten nach Paragraf 112 Absatz 3 und 4 GModG (GModG). Wer eine dieser drei Konstellationen im Bestand hat, sollte sie in der Objektvorlage abbilden statt sie jedes Mal neu zu bewerten.
- Ein Energieausweis wird für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt (GModG) — danach trägt eine Anzeige veraltete Werte.
- Ein Verbrauchsausweis stützt sich auf Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten, dessen jüngste Abrechnungsperiode höchstens 18 Monate zurückliegen darf (GModG).
- Der Ausweis kann vorzeitig unbrauchbar werden, wenn nach einer Änderung am Gebäude ein neuer Ausweis erforderlich wird.
- Verkäufer und Immobilienmakler haben den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorzulegen (GModG).
- Findet keine Besichtigung statt, gehört der Ausweis unverzüglich in die Hand des Interessenten.
- Wer die Angaben nicht sicherstellt, handelt ordnungswidrig; das ist kein Kavaliersdelikt, sondern ein benannter Tatbestand.
Der Rahmen dafür steht in Paragraf 108 GModG. Absatz 1 Nummer 21 nennt den Fall ausdrücklich: Wer entgegen Paragraf 87 Absatz 1 nicht sicherstellt, dass die Immobilienanzeige die dort genannten Pflichtangaben enthält, handelt ordnungswidrig (GModG). Absatz 2 Nummer 2 ordnet diesen Fall der mittleren Stufe zu, also einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro (GModG). Für einen Betrieb mit vielen Objekten ist das weniger ein Kostenrisiko als ein Prozessrisiko: Der Fehler wiederholt sich mit jedem Objekt, das nach demselben Muster eingestellt wird. Genau deshalb gehört die Prüfung in die Vorlage und nicht in die Endkontrolle; wie solche Vorlagen entstehen, steht bei den Leistungen rund um Website und Struktur.
Bilder und Grundrisse: wem das Motiv gehört
Objektfotos sind der zweite Bereich, in dem Anzeigen angreifbar werden. Ein Lichtbild ist geschützt, auch ohne künstlerischen Anspruch: Das Recht daran erlischt fünfzig Jahre nach dem Erscheinen des Lichtbildes (UrhG).
Für Lichtbildwerke und für das Bauwerk selbst gilt die lange Frist — das Urheberrecht erlischt siebzig Jahre nach dem Tode des Urhebers (UrhG). Ein Wohnhaus aus den 1980er Jahren ist damit in aller Regel noch geschützt, und das betrifft die Architektur ebenso wie den Grundriss, der dem Entwurf zugrunde liegt.
- Aufnahmen vom Gehweg aus: Die Panoramafreiheit deckt Werke, die sich bleibend an öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen befinden — bei Bauwerken erstrecken sich diese Befugnisse nur auf die äußere Ansicht (UrhG).
- Innenaufnahmen fallen nicht darunter; sie brauchen die Zustimmung der Berechtigten und der abgebildeten Personen.
- Drohnenbilder werden nicht von einem öffentlichen Weg aus aufgenommen und lassen sich auf die Panoramafreiheit kaum stützen.
- Grundrisse und Ansichten sind eigenständige Werke; die Nutzungsrechte kommen vom Planer oder Vermesser, nicht automatisch vom Eigentümer.
- Bei beauftragten Fotografen gehört der Umfang der Nutzung in den Auftrag: Website, Portale, Aushang, Laufzeit, Weitergabe.
- Personen im Bild brauchen eine Einwilligung, auch wenn sie nur im Hintergrund über die Straße gehen.
Ein Bildnachweis je Objekt
Provision, Textform und die Angaben zum Unternehmen
Wer auf der Website über Provisionen schreibt, bewegt sich in zwei getrennten Regelwerken. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Maklervertrag der Textform (BGB).
Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags einen Maklerlohn versprechen, kann das nur so erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten (BGB). Und wenn nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen hat, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung verpflichtet, nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (BGB). Eine Objektseite, die von einer geteilten Provision spricht, sollte das also auch so abbilden.
Bei der Vermittlung von Wohnraum gilt ein anderes Gesetz. Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, es sei denn, er holt ausschließlich wegen dieses Vermittlungsvertrags den Auftrag beim Vermieter ein (WoVermRG). Und die Höhe ist gedeckelt: Das Entgelt darf zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer nicht übersteigen (WoVermRG). Eine Provisionsangabe auf der Objektseite sollte deshalb sagen, um welchen Fall es geht; eine pauschale Zeile über allen Objekten ist im Zweifel falsch. Wie Preisangaben allgemein tragfähig formuliert werden, zeigt der Beitrag zu Preisangaben und Werbeaussagen.
Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten.
Die Objektseite technisch sauber aufbauen
Eine Objektseite ist im Kern eine Datenseite. Sie besteht aus wenigen festen Feldern, die bei jedem Objekt gleich heißen, und aus wechselndem Text darum herum.
Wenn die Pflichtfelder Teil der Vorlage sind, kann ein Objekt gar nicht ohne sie veröffentlicht werden — der Fehler wird konstruktiv ausgeschlossen statt hinterher gesucht. Das ist derselbe Gedanke wie bei strukturierten Daten für Suchergebnisse: feste Felder, verlässliche Ausgabe, keine Handarbeit im Einzelfall.
- Ein Pflichtfeldblock für die Angaben aus dem Energieausweis, sichtbar auf der Objektseite und in der Übersichtskarte.
- Ein Feld für die Objektart, das zwischen Wohn- und Nichtwohngebäude umschaltet und die Felder entsprechend austauscht.
- Ein Datumsfeld für die Ausstellung des Ausweises, damit die zehn Jahre nachvollziehbar bleiben.
- Ein Bildbereich, in dem zu jedem Bild die Herkunft hinterlegt werden muss, bevor es veröffentlicht wird.
- Ein Kontaktweg direkt am Objekt, damit die Anfrage nicht über die Startseite läuft — siehe Kontaktformulare, die Anfragen brauchbar machen.
- Ein Dokumentenbereich für Exposé und Ausweiskopie, siehe Downloads und PDF-Dokumente auf der Website.
Zur Website gehören außerdem die Angaben zum Unternehmen. Die Vermittlung von Verträgen über Grundstücke und Wohnräume ist nach Paragraf 34c Absatz 1 der Gewerbeordnung erlaubnispflichtig. Weil die Tätigkeit damit einer behördlichen Zulassung bedarf, verlangt das Digitale-Dienste-Gesetz zusätzlich Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde im Impressum (DDG). Wer diese Zeile vergisst, hat einen leicht auffindbaren Mangel auf der Seite stehen. Weil jede Objektseite personenbezogene Daten von Interessenten verarbeitet, lohnt zusätzlich der Blick in den Beitrag zum Auskunftsersuchen nach DSGVO; Beispiele für den Aufbau solcher Seiten stehen in den Demos.
Was der Betrieb daraus mitnimmt
Die Pflichtangaben sind kein Randthema, sondern der Teil der Objektseite, der sich am leichtesten prüfen lässt — von Interessenten wie von Behörden. Sie kosten einmal Aufwand in der Vorlage und danach nichts mehr.
Alles andere, was diesen Beitrag durchzieht, folgt demselben Muster: Bildherkunft, Provisionsangabe und Aufsichtsbehörde gehören in ein festes Feld statt in eine Erinnerung. Wie eine solche Website entsteht, beschreibt die Seite So funktioniert es.
Wer die eigene Objektstrecke prüfen will, nimmt sich drei bestehende Anzeigen vor und geht die Angaben aus dem Energieausweis durch, dann die Bildherkunft, dann die Provisionszeile. Was dabei auffällt, ist meist ein Muster und kein Einzelfall. Für ruhigere Wochen, in denen genau solche Arbeiten hineinpassen, beschreibt der Beitrag zu weniger Anfragen und der Website in der Flaute ein Vorgehen; wie ein Notfallthema dieselbe Struktur bekommt, zeigt der Beitrag zur Dachdecker-Website mit Sturmschaden und Notdienst.
Quellen und Studien